Hitze verändert den Immobilienmarkt: Wenn Kühlung vom Luxus zum Grundbedürfnis wird

Ich habe diesen Sommer mehrmals auf meinem Balkon geschlafen. Mind you: Ich wohne in keiner Dachgeschoßwohnung. Überhaupt einen Balkon zu haben, ist an sich schon ein Privileg in Wien und dann noch einen, der groß genug ist, um dort bequem die Nacht zu verbringen, empfinde ich fast schon als Luxus. Trotzdem habe ich mir den Sommer in meiner Wohnung irgendwie anders vorgestellt als Nächte am Balkon. Und irgendwann hat auch das nicht mehr gereicht. Es war einfach zu heiß. Als es im August mehrere Tage an die 40 Grad hatte, bin ich für eine Woche zu meinen Eltern ins Haus am Stadtrand gezogen, weil Schlafen und Leben in meiner Wohnung schlicht nicht mehr möglich war. 

Und damit war ich diesen Sommer vermutlich nicht allein.

2026 hat uns wohl jetzt endgültig gezeigt (und ich hoffe wirklich auch die letzten Skeptiker:innen sind langsam überzeugt), was auf uns die nächsten Jahre dank der Klimakrise zukommt. Und damit auch auf unsere Anforderungen an unsere Gebäude.

Der Sommer 2026 war laut GeoSphere Austria der heißeste Sommer der österreichischen Messgeschichte. Am 5. August wurden in Bad Deutsch-Altenburg 41,2 °C gemessen – die höchste jemals in Österreich registrierte Temperatur. Unter 500 Metern Seehöhe gab es im Durchschnitt 42 Hitzetage, 170 Prozent mehr als im langjährigen Klimamittel. Außerdem wurden zahlreiche Rekorde bei sehr heißen Tagen und Tropennächten gebrochen.

Abgesehen von den Außentemperaturen, interessiert uns bei Grüne Immobilien aber vor allem auch eine Temperatur für die Immobilienbranche: jene innerhalb unserer Immobilien. Denn wenn sich eine Wohnung über Tage auf 32, 34 oder sogar 36 Grad (das war die Temperatur, die ich in meiner Wohnung gemessen hatte) aufheizt und auch nachts kaum abkühlt, wird aus einem vermeintlichen Komfortproblem sehr schnell eine Frage der tatsächlichen Bewohnbarkeit. 

Wir haben jahrzehntelang darüber gesprochen, wie wir Gebäude im Winter warm halten. Jetzt müssen wir mindestens genauso intensiv darüber sprechen, wie wir sie im Sommer bewohnbar halten.

Was gestern Luxus war, wird morgen Standard

Eine Klimaanlage galt im österreichischen Wohnbau lange als Luxus. Ein Nice-to-have. Etwas für Hotels, Büros oder besonders hochwertige (Dachgeschoss-)Wohnungen. Diese Wahrnehmung dürfte sich gerade grundlegend verändern. Mieter:innen werden bei der Wohnungssuche künftig nicht mehr nur fragen: Wie hoch ist die Miete? Gibt es einen Balkon? Wie ist die öffentliche Anbindung? Sondern vor allem: Wie heiß wird diese Wohnung tatsächlich im Sommer? Und darauf müssen Eigentümer:innen und Projektentwickler Antworten haben.

Das muss nicht zwangsläufig bedeuten, in jedes Gebäude eine klassische Split-Klimaanlage einzubauen. Außenliegender Sonnenschutz, intelligente Verschattung, Nachtlüftung, Begrünung, gute Gebäudehüllen, Speichermassen sowie effiziente Kühlung – etwa über reversible Wärmepumpen – können Teil der Lösung sein. Entscheidend ist für die Bewohner:innen vor allem das Ergebnis: Wohnungen müssen auch während längerer Hitzeperioden nutzbar bleiben.

Unser Mietrecht denkt bislang stärker an Kälte als an Hitze

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch die österreichische Rechtslage. Nach § 1096 ABGB besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Mietzinsminderung, wenn eine Wohnung aufgrund eines Mangels nicht mehr wie vereinbart genutzt werden kann. Eine fixe gesetzliche Raumtemperatur, ab der eine Wohnung im Sommer als zu heiß gilt und automatisch eine Mietminderung entsteht, gibt es allerdings nicht.

Für Kälte existiert dagegen bereits Rechtsprechung, an der man sich orientieren kann: Die Arbeiterkammer führt etwa Fälle an, in denen bei lediglich 17 bis 18 Grad Raumtemperatur rund zwölf Prozent Mietzinsminderung zugesprochen wurden.

Bei Hitze ist die Situation wesentlich weniger eindeutig. Extreme Überhitzung kann grundsätzlich als Beeinträchtigung relevant werden, entscheidend sind jedoch immer die konkreten Umstände. Schon 2022 beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof mit der zunehmenden sommerlichen Überhitzung von Wohnungen. Dabei wurde ausdrücklich thematisiert, dass sich insbesondere höher gelegene Wohnungen in dicht bebauten Stadtgebieten im Sommer auf über 30 Grad aufheizen und nachts kaum mehr abkühlen können. Eine generelle Verpflichtung zum Einbau einer Klimaanlage leitete der OGH daraus allerdings nicht ab; auch Beschattungsmaßnahmen können eine Lösung darstellen.

Doch die wirklich spannende Frage lautet: Wie lange bleibt das so?

Wenn extreme Hitze nicht mehr die Ausnahme eines besonders heißen Sommers ist, sondern regelmäßig dazu führt, dass Wohnungen wochenlang nur eingeschränkt nutzbar sind, wird sich auch die Diskussion darüber verändern müssen, was wir rechtlich und gesellschaftlich unter einer „bewohnbaren Wohnung“ verstehen.

Hitzeresilienz wird zum Immobilienwert

Für Eigentümer:innen ist das längst nicht nur eine Komfortfrage. Eine Wohnung, die bei jedem Hitzesommer kaum bewohnbar wird, wird gegenüber einer vergleichbaren Wohnung mit wirksamem Sonnenschutz und Kühlmöglichkeit zunehmend an Attraktivität verlieren. Was heute noch als hochwertiges Ausstattungsmerkmal verkauft wird, könnte bald Voraussetzung für gute Vermietbarkeit sein. 

So wie wir selbstverständlich erwarten, dass eine Wohnung im Jänner beheizbar ist, werden wir zunehmend erwarten, dass sie im August auf einem gesundheitlich und praktisch erträglichen Temperaturniveau gehalten werden kann.

Vielleicht braucht deshalb nächstes Jahr noch nicht jede Wohnung eine Klimaanlage. Aber Immobilien, bei denen niemand darüber nachgedacht hat, wie Menschen darin bei 40 Grad Außentemperatur leben und schlafen sollen, werden es am Markt zunehmend schwer haben. Kühlung ist auf dem Weg, vom Luxus zum Grundbedürfnis zu werden und sommerliche Bewohnbarkeit vom Zusatzfeature zum neuen Qualitätskriterium einer Immobilie.

Der Hitzesommer 2026 hat uns einen Vorgeschmack darauf gegeben.